Los impuestos sobre las ganancias de capital se aplican realmente a la propiedad heredada: He aquí cómo y de qué manera minimizarlos

Es triste que hayan fallecido, pero le han dejado una casa. Venderla puede ocasionarle ganancias de capital, pero puede minimizarlas. Menuda montaña rusa.

El impuesto sobre las ganancias de capital es un tipo de impuesto que se aplica a cualquier ganancia obtenida por la venta de un activo, incluidos los bienes heredados. Cuando alguien hereda una propiedad, recibe una base gravable, que es el valor justo de mercado de la propiedad en el momento del fallecimiento del propietario original. Si el heredero vende la propiedad a un precio superior a la base gravable, estará sujeto al impuesto de ganancias de capital sobre las ganancias.

La regla de la base incrementada se aplica a la propiedad heredada, cuyo valor puede haberse revalorizado con el tiempo. Esta regla significa que la base gravable de la propiedad heredada se ajusta a su valor justo de mercado en el momento de la herencia. Esto permite al heredero evitar pagar impuestos sobre cualquier ganancia que se haya producido antes de heredar la propiedad.

Consideraciones antes de vender una propiedad heredada

Categorías fiscales e ingresos gravables

Cuando se trata de bienes heredados, la deuda de impuestos sobre las ganancias de capital viene determinada por la categoría fiscal y los ingresos gravables de la persona que hereda la propiedad. Las categorías fiscales cambian anualmente y pueden oscilar entre el 0 y el 20%. Los ingresos gravables son los ingresos totales del individuo o la pareja durante el año, incluidas las ganancias de su venta. Si los ingresos gravables se sitúan en una categoría fiscal inferior, la deuda de impuestos sobre las ganancias de capital será menor. Por el contrario, si los ingresos gravables son más elevados, la deuda tributaria por ganancias de capital será mayor.

Los propietarios con mayores ganancias por la venta de una propiedad heredada también pueden estar sujetos al Impuesto sobre los Ingresos Netos de las Inversiones (NIIT), que es un impuesto adicional del 3.8% que se añade a la obligación tributaria sobre las ganancias de capital. Este impuesto se aplica a las personas físicas con ingresos brutos ajustados modificados superiores a $200,000 o a las parejas que declaran conjuntamente con ingresos brutos ajustados modificados superiores a $250,000. 

Valor justo de mercado de la propiedad

El valor justo de mercado de una propiedad heredada es crucial para calcular los impuestos sobre las ganancias de capital. Generalmente, los impuestos sobre las ganancias de capital gravan la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y su valor justo de mercado en el momento en que se heredó. Por ello, es esencial determinar con precisión el valor justo de mercado para evitar pagar impuestos de más o de menos.

Para determinar el valor justo de mercado de una propiedad heredada, se puede obtener la valoración de un tasador experto o la declaración de un agente inmobiliario. Estos profesionales pueden proporcionar un reporte detallado sobre el valor de la propiedad basado en las condiciones actuales del mercado, la ubicación y otros factores. La tasación o la declaración también pueden servir como prueba del valor de la propiedad ante el IRS.

Es crucial evitar confiar únicamente en la tasación fiscal para determinar el valor justo de mercado de una propiedad heredada. Las tasaciones fiscales pueden no reflejar el valor real de mercado de la propiedad, ya que a menudo se basan en datos obsoletos. Por ello, obtener una valoración o la declaración de un agente de propiedades inmobiliarias es una forma más fiable de determinar con exactitud el valor justo de mercado.

Residencia principal vs. Propiedad de inversión

Cuando se trata de la deuda de impuestos sobre las ganancias de capital, poseer una residencia principal y una propiedad de inversión puede tener implicaciones diferentes. Los impuestos sobre las ganancias de capital son impuestos que se pagan sobre las ganancias obtenidas por la venta de un activo, como una propiedad.

Si fue propietario de una residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años y la vende para obtener beneficios, hasta $250,000 de esas ganancias ($500,000 si presenta una declaración conjunta) pueden excluirse de los ingresos gravables. Esta exclusión no está disponible para las propiedades de inversión.

Convertir una propiedad de renta o una propiedad heredada en su residencia principal también puede afectar a su deuda de impuestos. Si vive en una propiedad de renta durante al menos dos años, puede ser elegible para una tasa reducida del impuesto sobre las ganancias de capital de hasta el 15% cuando la venda. Si se convierte en su residencia principal y la vende, su deuda de impuestos sobre ganancias de capital se basará en el valor justo de mercado en el momento de la herencia, no en el precio de compra original.

Sin embargo, el IRS tiene reglas para cambiar la designación de una propiedad de inversión a residencia principal. Éstas incluyen el uso de la propiedad como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años, y el cambio del uso de la propiedad de generación de ingresos a uso personal.

Cómo gestionar los impuestos sobre las ganancias de capital cuando hereda una propiedad de renta

Heredar una propiedad de renta puede proporcionar una fuente adicional de ingresos para usted y su familia. Sin embargo, la venta de una propiedad de renta podría causarle un importante evento fiscal.

Afortunadamente, existen estrategias que puede utilizar para minimizar los impuestos sobre las ganancias de capital de las propiedades de renta que herede. Con una planificación adecuada y la orientación de un asesor financiero, es posible que pueda conservar una mayor parte de las ganancias de la venta y utilizarlas para alcanzar sus objetivos financieros

Transacción, depreciación, costos de cierre y más deducciones por vender una propiedad de renta

Vender una propiedad de renta puede ser una oportunidad lucrativa, pero es importante comprender las deducciones que pueden reducir su deuda de impuestos. He aquí algunas deducciones comunes a tener en cuenta:

• Costos de transacción: Aquí se incluyen las comisiones del agente inmobiliario, las cuotas del título, los gastos de publicidad y otros gastos directamente relacionados con la venta.
• Recaptura de la depreciación: Si reclamó la depreciación de la propiedad mientras era propietario, tendrá que incluir la depreciación acumulada como ingreso gravable cuando la venda.
• Reparaciones y mejoras: Sólo pueden deducirse ciertas reparaciones, como las que lo devuelven a su estado original. Las mejoras, por otro lado, pueden añadirse a su base de costo y reducir su ganancia gravable.
• Costos de cierre: Algunos costos de cierre pueden deducirse de sus ganancias, como los impuestos sobre propiedades prorrateados y los intereses hipotecarios pagados por adelantado.

Cálculo de la deuda de impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad heredada

Regla de la base escalonada para el cálculo de los impuestos sobre las ganancias de capital

La regla de la base incrementada es una disposición fiscal que afecta al cálculo de los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad heredada. Esencialmente, cuando un individuo hereda una propiedad, la base de costo del activo se "eleva" a su Valor Justo de Mercado (FMV, por sus siglas en inglés) en el momento del fallecimiento del propietario anterior. Esto significa que se considera que el nuevo propietario ha adquirido la propiedad a su FMV, en lugar de a la base de costo original.

Una de las mayores ventajas de la regla de la base gravable incrementada es que puede reducir significativamente la deuda de impuestos del nuevo propietario. Al fijar la base de costo en el FMV de la propiedad en el momento de la herencia, las ganancias o beneficios que se produzcan después de que el propietario tome posesión se gravan normalmente a una tasa más baja.

Para calcular las ganancias de capital gravables sobre la propiedad heredada utilizando las reglas de la base incrementada, usted restaría el FMV en el momento de la herencia del precio final de venta para determinar la ganancia total. A continuación, restaría cualquier gasto o deducción permitida, como los costos de cierre y la recuperación de la depreciación, para llegar a las ganancias de capital gravables. A partir de ahí, la tasa de impuestos del propietario y la duración de la tenencia de la propiedad (a largo plazo frente a corto plazo) repercutirían en la deuda final de impuestos sobre las ganancias de capital.

Exclusión por uso personal y precio de venta de la propiedad heredada

La exclusión por uso personal puede reducir significativamente la obligación tributaria por ganancias de capital sobre la propiedad heredada si ésta se utilizó como residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años. Esta exclusión puede aplicarse tanto a la base incrementada como al precio de compra original de la propiedad.

Por ejemplo, si el precio de compra original de la propiedad heredada fue de $300,000 y el propietario la utilizó como residencia principal durante al menos dos años antes de venderla por $550,000, puede restar el monto de exclusión de $250,000 del precio de venta, lo que resulta en una ganancia gravable de sólo $50,000.

Es importante tener en cuenta que el monto de exclusión difiere dependiendo del estatus de declaración del propietario. Una persona física puede excluir de impuestos hasta $250,000 de ganancia, y una pareja casada que presente una declaración conjunta puede excluir de impuestos hasta $500,000 de ganancia. Cualquier ganancia que supere estos montos estará sujeta a impuestos sobre las ganancias de capital.

Estrategias para minimizar la carga fiscal de las ganancias de capital sobre la propiedad heredada

¡Compre otro! Cómo utilizar la Sección 1031 del Código Fiscal para las exclusiones de bienes similares

Los inversores inmobiliarios pueden aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades de renta utilizando la Sección 1031 del Código Fiscal. Con esta disposición, los inversores pueden vender su propiedad de renta y comprar una propiedad similar en un plazo de 180 días sin pagar impuestos sobre las ganancias de la venta. Sin embargo, el tiempo es clave en este proceso, ya que sólo disponen de 45 días para identificar posibles propiedades de sustitución.

Saltarse la fecha límite o no seguir los lineamientos podría resultar en fuertes pagos de impuestos. Las propiedades similares en la definición del código fiscal son amplias y pueden incluir varios formularios de propiedad como propiedades inmobiliarias, propiedades de inversión y propiedades de sustitución potenciales.

Propiedades de renta e ingresos por rentas

Las propiedades de renta generan ingresos por rentas, que se gravan como ingresos ordinarios en el año en que se perciben. Sin embargo, los propietarios de rentas pueden reducir sus ingresos por rentas gravables utilizando deducciones por depreciación y otros gastos de alquiler. Las deducciones por depreciación se basan en el precio de compra original de la propiedad, y una parte de ese costo puede deducirse cada año para compensar los ingresos por rentas

Los propietarios del inmueble de renta pagan el impuesto sobre las ganancias de capital si venden la propiedad de renta con ganancias. La ganancia de capital se calcula restando la base de costo (el precio de compra original) y cualquier deducción por depreciación tomada del precio de venta. A continuación, la ganancia de capital se grava al tipo impositivo de las ganancias de capital a corto o largo plazo, dependiendo del tiempo que el propietario haya tenido la propiedad.

Los tipos impositivos sobre las ganancias de capital a corto plazo se aplican a las propiedades poseídas durante menos de un año y se gravan al tipo impositivo ordinario sobre los ingresos del propietario. Los tipos impositivos sobre las ganancias de capital a largo plazo se aplican a las propiedades poseídas durante más de un año y tienen una tasa impositiva más baja basada en los ingresos del propietario. Los propietarios también pueden aplazar el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital utilizando un Intercambio 1031, que les permite intercambiar su propiedad de renta por una propiedad similar y evitar la responsabilidad fiscal de las ganancias de capital.

Cuentas de jubilación y cosecha de pérdidas fiscales

Invertir en cuentas de jubilación como las 401(K) o las cuentas individuales de jubilación (IRA) puede ser una estrategia efectiva para minimizar la deuda de impuestos sobre las ganancias de capital al vender una propiedad heredada. Al invertir en estas cuentas, puede aplazar los impuestos sobre las ganancias de la inversión hasta que se realicen los retiros después de la jubilación.

Para invertir en una cuenta 401(K) o IRA, puede abrir una cuenta con un asesor financiero o a través de su empleador (en el caso de una 401(K)). Muchos empleadores ofrecen aportaciones paralelas, lo que puede proporcionar un impulso adicional a sus ahorros para la jubilación.

Para evitar el impuesto sobre la renta ordinario, puede hacer aportaciones a estas cuentas con dinero antes de impuestos, reduciendo así sus ingresos gravables del año. Existen reglas estipuladas para estos planes de jubilación, como los límites de aportación y los requisitos de distribución mínima después de alcanzar cierta edad.

La cosecha de pérdidas fiscales es otra estrategia a tener en cuenta a la hora de vender una propiedad heredada. Se trata de vender inversiones perdedoras para compensar las ganancias de la venta de la propiedad y reducir su deuda total de impuestos.

Reglas de recuperación de la depreciación

A la hora de vender una propiedad de renta heredada, es importante tener en cuenta el proceso de recuperación de la depreciación y cómo afecta a su deuda tributaria por ganancias de capital. Los gastos de depreciación se deducen de los ingresos por rentas cada año, lo que reduce los ingresos netos imponibles. Sin embargo, cuando venda la propiedad, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) recapturará esta depreciación y la gravará como ingresos ordinarios.

El tipo impositivo para la recaptura de la depreciación es del 25%, superior al tipo impositivo sobre las ganancias de capital a largo plazo del 0%, 15% o 20%, dependiendo de su categoría fiscal y de sus ingresos gravables. Esto significa que si vende una propiedad de renta heredada y tiene una depreciación recapturada de $50,000, deberá $12,500 adicionales en impuestos además de su responsabilidad fiscal por ganancias de capital.

Para reducir su deuda de impuestos total, puede considerar estrategias como la cosecha de pérdidas fiscales o la compra de una propiedad de sustitución potencial a través de un Intercambio 1031. Es importante consultar con un asesor financiero o profesional de impuestos para comprender las reglas específicas y las opciones disponibles para usted. Comprender las reglas de recaptura de la depreciación puede ayudarle a tomar decisiones informadas a la hora de vender una propiedad de renta heredada.

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